¿Cuánto cuesta Volver a Boedo?

En la siguiente nota intentaré resumir todo lo acontecido a la Ley de Restitución Histórica en términos económicos. ¿Cuánta plata aportó el club? ¿Cuánta plata aportaron los hinchas? ¿Cuánto fue el costo total del terreno? ¿Cuánto ya se pagó? ¿Y cuánto falta pagar? Se viene un gran desafío para la dirigencia que asuma en 2019...

El 15 de noviembre de 2012, la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires sancionó la Ley 4384, más conocida como Ley de Restitución Histórica. Tres semanas antes, San Lorenzo ya había creado el Fideicomiso en el Banco Ciudad, oficializado el 25 de octubre de 2012 con una extensión de tres años y prorrogado luego por dos años más, hasta el 25 de octubre de 2017.

Luego de un año y cuatro meses de negociaciones entre las partes, el 4 de abril de 2014 se celebró la Minuta de Acuerdo entre San Lorenzo y Carrefour, con las siguientes condiciones previas al acuerdo definitivo:

1)    Un primer pago de CASLA como principio de ejecución.

2)    La determinación del precio.

3)    La determinación del Proyecto.

4)    La obtención de las Autorizaciones y Permisos del gobierno de CABA para la construcción del nuevo Carrefour.

Entre 2015 y 2016 se cumplieron las cuatro condiciones y se cerró el acuerdo entre CASLA y Carrefour. El monto total fue de venta fue de aproximadamente U$S 24.481.903 y se da de la siguiente manera.

a)     CASLA compra 27.521,75 m2 del predio.

b)    CASLA se compromete a pagar $110.000.000 (que según los tipos de cambios de los días de pago, equivalieron a U$S 9.681.903).

c)     CASLA se compromete a pagar U$S 4.000.000, en cuatro cuotas de U$S 1.000.000 en julio de 2017, 2018, 2019 y 2020.

d)    CASLA se compromete a otorgar publicidad por el valor de U$S 2.000.000, en cuatro cuotas anuales de U$S 500.000, comprendidos los años 2017, 2018, 2019 y 2020.

e)    CASLA se compromete a construir y entregar a Carrefour 500 cocheras en el subsuelo del predio. El valor de dichas cocheras, según el balance, es de U$S 8.800.000. Las mismas deben ser construidas en un plazo de 51 meses (4 años y 3 meses) desde la entrega del inmueble a CASLA.

Pago de $110.000.000

El pago de los $110.000.000 fue realizado por parte del Fideicomiso, en tres cuotas. La primera, el 27 de octubre de 2015, fue de $53.437.195 (y se devengó a favor de CASLA, intereses por $11.562.805), totalizando un pago de $65.000.000. A valor BCRA del día, equivalen a U$S 6.809.848. El segundo pago, de $20.000.000, fue realizado con fecha del 30 de diciembre de 2016. A valor BCRA del día, equivalen a U$S 1.254.508. El 31 de marzo de 2017, CASLA realizó el último de los tres pagos en efectivo, por $25.000.000. A valor BCRA del día, equivalen a U$S 1.617.547. Con esta transferencia se completó el pago en pesos de $110.000.000. Estos tres pagos en pesos corresponden al valor de U$S 9.681.903.

a)     27/10/15: 65 millones de pesos (U$S 6.809.848)

b)    14/12/16: 20 millones de pesos (U$S 1.254.508)

c)     31/03/17: 25 millones de pesos (U$S 1.617.547)

Pago de U$S 4.000.000:

De los 4 millones de dólares, se pagaron las primeras dos cuotas. El 25 de julio de 2017, CASLA realizó el pago de la primera de las cuatro cuotas de U$S 1.000.000. El 25 de octubre de 2017, finalizó el Fideicomiso y aportó el remanente de $6.420.000 (a valor BCRA del día, equivalen a U$S 366.344) a cuenta de la cuota que venció el 2 de julio de 2018. Ese día, CASLA finalizó la segunda cuota, aportando U$S 633.656, saldando la diferencia de lo aportado el 25 de octubre del año anterior. Aún restan los pagos de julio de 2019 y 2020.

Publicidad otorgada por U$S 2.000.000:

No está especificado cómo, pero se asume que CASLA le está cediendo el espacio por los U$S 500.000 de publicidad anual durante cuatro años.

Construcción cocheras por U$S 8.800.000:

Aún no se le fue entregado el predio a San Lorenzo, ya que Carrefour sigue haciendo las obras de su nuevo local. Una vez terminado y entregado el predio, San Lorenzo tiene cuatro años y tres meses para la construcción de 500 cocheras. Se estima un gasto de casi 9 millones de dólares.

Pero de todos esos pagos. ¿Cuánto aportó el club y cuánto aportaron los hinchas?

Pago total de U$S 24.481.903:

-Total Fideicomiso (los hinchas): $116.420.000 o U$S 10.048.247

-Transferencias del Fideicomiso por $104.857,195

-Intereses del Fideicomiso por: $11.562.805

-Total aportado por CASLA: U$S 2.633.656

-Transferencias de CASLA ya realizadas: U$S 1.633.656

-Publicidad ya otorgada por CASLA: U$S 1.000.000

-Falta aportar: U$S 11.800.000
-Transferencias CASLA 2019 y 2019: U$S2.000.000

-Publicidad otorgada por CASLA: U$S 1.000.000

-Construcción cocheras: U$S 8.800.000

Me quedan dos análisis por hacer: el precio del terreno y la forma de pagar los 12 millones de dólares que restan pagar.

Precio del terreno:

Entre todas las condiciones, suman aproximadamente 24,5 millones de dólares. Para los 27.521,75m2 que se compraron, serían unos 890 usd/m2. ¿Cuánto sale un m2 en la zona? Según el Mapa de Valores de La Nación, actualizado a junio de 2018 con datos de Properati, Zona Prop y Reporte Inmobiliario, el m2 en Boedo promedia unos U$S 2.067. En esos valores, el terreno podría haber salido casi unos 57 millones de dólares, por lo que el club se ahorró más de 32 millones de dólares. Podemos decir que en cuánto al valor del terreno, fue una buena negociación de la dirigencia.

Forma del pago restante:

Restan pagar unos 11,8 millones de dólares:

a)     Hay un millón de dólares que en realidad no hay que pagarlos, sino que son otorgados a cambio de publicidad. Pero eso no significa que sean gratis, o que no haya que pagarlos, ya que eso tiene un costo de oportunidad. Ese millón de dólares en publicidad se podría haber obtenido de otra empresa (o de Carrefour mismo) y sería plata fresca para el club, que tendrá que soportar otros dos años de su economía sin recibirlos. Sin embargo, ya viene de dos años sin recibir plata por esa publicidad, uno imagina que el club debería estar preparado a esa falta de dinero que ya viene sufriendo estos años.

b)    Otros dos millones de dólares se pagarán en dos partes, en julio de 2019 y 2020. Siendo julio un mes importante en el mercado de pases de cualquier club, hacer esa transferencia a Carrefour significa básicamente gastar un millón de dólares menos que lo habitual en refuerzos, lo que implica tener menos presupuesto para el fútbol y, en definitiva, peor equipo. Tan sólo hace falta una buena comunicación del club: yo creo que cualquier hincha bancaría tener menos presupuesto para los refuerzos, si eso implica que la plata vaya a la compra de los terrenos de Av. La Plata.

c)     Por último, quedan los 8,8 millones de dólares que, según el balance 16-17, cuestan las 500 cocheras en el subsuelo y que serán entregadas a Carrefour. No sólo será un gran problema conseguir esa plata, sino que habrá que hacerlo en un corto tiempo. Una vez que San Lorenzo reciba los terrenos, tendrá 4 años y 3 meses para construir las cocheras. De lo contrario, podría recibir multas por perjuicios y hasta se podrían ver afectados los terrenos del club, las cuotas sociales o los ingresos de la TV, entre otros activos que fueron puestos como garantía de pago ante Carrefour. El objetivo más grande de la dirigencia (no de esta, que se va, sino de la que asumirá en 2019) será conseguir la plata para construir esas 500 cocheras sin quebrar al club ni mandarlo a la B. Difícil desafío para quien cumpla el mandato 2019-2022, y es ahí en dónde habrá que indagar de cara a la campaña electoral del año que viene.